Совет округа

Совет округа

31 марта 2015 года, Пензенская область

Вступительное слово Михаила Бабича на заседании Совета округа

За последние полтора года многое сделано, нашли решение вопросы нормативно-правовой базы, развития жилищного рынка, переселения граждан из аварийного жилья. Сегодня созданы правовые основы для нашей деятельности, и даже в условиях экономических трудностей и временного спада на рынке жилищного строительства сейчас ситуация начинает выправляться. Последние решения, которые в этой части были приняты Правительством Российской Федерации, - о закреплении ставки по ипотеке до 12%. Буквально за последние две недели количество граждан, которые начали возвращаться в ипотеку, сопоставимо с уровнем прошлого года.

В ходе нашего заседания мы обсудим наиболее чувствительные и проблемные вопросы, которые нас волнуют в сфере жилищного строительства и реализации ключевых государственных жилищных программ, обеспечения жильем различных категорий граждан и сумеем выработать предложения, в том числе Правительству Российской Федерации, которые потом лягут в основу необходимых решений.

Коротко об основных вопросах сегодняшнего обсуждения. Во всех регионах округа за последние 2,5 года мы провели целевые адресные совещания по строительству жилья экономического класса. Ценовые и технические параметры, которые сегодня для этой категории жилья заложены, является для жилищного строительства основой для формирования цен на рынке, соответствия цены и качества и доступности жилья для основных категорий граждан. За прошедший год отмечается существенное увеличение по вводу жилья экономического класса. Но есть и некоторые «разрывы», которые нам предстоит обсудить. Первое: с одной стороны, по данным регионов, введено жилья эконом-класса 7,2 млн. кв.м, а по данным статистики - всего 2,7 млн. кв.м жилья. Проблема кроется в двух моментах. Это разный статистический учет, потому что органы статистики фиксируют для себя жилье эконом-класса, построенное юридическими лицами, а регионы фиксируют и индивидуальное строительство физических лиц. Второе: приказ Минстроя «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса», который фиксирует только технические параметры, но не фиксирует ценовые. Складывается ситуация, когда регионы вправе учитывать или не учитывать такое жилье. Допустим, квартиру 99 кв.м (а в приказе – до 100 кв.м) по цене 50-60 тысяч рублей за метр тоже по формальным признакам можно отнести к категории жилья экономического класса. Поэтому по нормативной базе необходимо привести статистический учет в соответствие и иметь реальную картину: сколько и какого жилья экономического класса мы строим, чтобы выйти на унифицированный экономический показатель с ценовым параметром для жилья эконом-класса, который является ключевым.

Государственная программа «Жилье для российской семьи» устанавливает такой ценовой параметр -35 тысяч рублей за кв.метр, или 80% от рыночной стоимости жилья, но это только то жилье, которое строится по программе. Если мы хотим, чтобы на рынок вышло действительно массовое жилье экономического класса, то приказ Минстроя необходимо привести в соответствие с этой программой, унифицировать экономические параметры, тогда и статистику в порядок приведем, и будем объективно понимать, сколько и какого жилья для этой категории граждан надо строить.

Следующий вопрос обсуждения - это цена, которая устанавливается Министерством строительства и ЖКХ для жилья, которым мы обеспечим граждан отдельной социальной категории (ветераны, дети-сироты и другие категории, которым выдают сертификаты для реализации под конкретное жилье). Здесь тоже есть известная проблема. Мы знаем, что наполнение сертификата составляет 70-75% от минимальной рыночной цены. Например, в Приволжском федеральном округе только один регион – Нижегородская область – имеет цену выше, а во всех остальных регионах цена Минстроя даже ниже, чем для жилья эконом-класса. Мы понимаем, что выдавая сертификаты, которые не обеспечены в реальном потреблении на рынке жилья, мы ставим граждан, особенно социально незащищенных, в очень неудобное положение. С одной стороны государство выполняет свою социальную функцию, но выполняет ее достаточно формально, не имея возможности ее практически реализовать. В этой связи у нас есть практическое предложение поменять методику, чтобы унифицировать подходы, когда нормативы регионов приравнены к стандарту жилья экономического класса в 35 тысяч рублей. Это универсальный подход, который позволит создать достаточно справедливый рыночный механизм для приобретения жилья социально незащищенным категориям граждан. Здесь надо посоветоваться с главами регионов, потому что поднимая стоимость, мы понимаем, что увеличатся затраты по бюджетам и, возможно, увеличится количество жилья, которое мы выпускаем на рынок. С другой стороны – это будет реальное жилье для реальных людей, и мы уйдем от проблемы суррогатных инструментов обеспечения, которые сегодня, к сожалению, имеются практически во всех субъектах Федерации.

Что касается программы «Жилье для российской семьи», то она очень своевременная и важная. Она является драйвером жилищного строительства. Задача стоит амбициозная: до 1 июля 2017 года в тех жилых микрорайонах, объектах жилищного строительства, которые вошли в программу, не менее 10 тысяч метров в каждом комплексе должно продаваться по цене жилья эконом-класса. Государством предусмотрены соответствующие меры поддержки - 4 тысячи рублей за каждый квадратный метр за вводимую инфраструктуру. Но здесь есть нюанс, который необходимо обсудить. Если раньше сети, которые вводились в жилом комплексе, безвозмездно передавались в управление ресурсоснабжающих и эксплуатирующих организаций, то сегодня, чтобы продать эти сети за 4 тысячи рублей за метр, необходимо их оформить как отдельный объект строительства, заплатить налоги на этапе строительства и НДС на этапе продажи. Мы сейчас хотим посчитать, сколько от этих 4 тысяч рублей за метр реально остается у застройщика. Надо разобраться, что здесь можно сделать.

Важным инструментом по стимулированию строительства жилья экономического класса являются так называемые «голландские аукционы». За два года в нашем округе Фонд РЖС провел большую работу. Сложилась неплохая практика, но вот дальнейшее строительство на площадках имеет пока достаточно низкие темпы. У нас в округе заключены договоры по итогам 12 аукционов в 7 регионах на 250 тысяч кв.м жилья эконом-класса. Это сделано Фондом РЖС, а органами исполнительной власти конкурсы еще даже не проводились. Важно, чтобы регионы использовали тот потенциал, который сегодня создан в округе. Из 23 аукционов, проводимых Фондом РЖС, 11 признаны не состоявшимися. Интереса у застройщиков эти площадки не вызвали. Значит, надо проанализировать причины, почему при таких льготных условиях, когда за минимальные деньги отдают участки земли, широкого распространения эта практика не получила.

Вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот по распоряжению Правительства РФ. Пока, к сожалению, достаточно низкая эффективность. Региональными органами государственной власти вовлечены в оборот только 44 земельных участка из 170, определенных правительственной комиссией, - это только 26%. При этом у Фонда РЖС данный показатель составляет 81%, то есть из 120 участков 97 переданы под застройку. Надо обсудить, почему данная мера по сути бесплатной передачи участков пока не реализовалась в конкретные квадратные метры жилья.

Что касается ипотеки, я уже сказал, что после правительственных решений существенно оздоровилась ситуация. Ставка в 12% - ниже, чем у нас была в предыдущие годы. Все заделы уже есть, важно послушать коллег, как на самом деле эти деньги становятся доступными для населения. Поступает информация о том, что количество и содержание обременений, которые накладываются при получении ипотечного кредита, является в ряде случаев запретительным. Деньги из федерального бюджета в 20 млрд. рублей выданы на компенсацию субсидированной ставки, ставка в 12% установлена, банки ее приняли – давайте смотреть, как это сегодня практически реализуется.

Что касается других вопросов нашей работы – сохраняется проблема «обманутых дольщиков» в большинстве регионов округа, и в этой связи мы понимаем, что в ситуации, которая сегодня складывается, такая тенденция может продолжиться. Законодательством до конца не отрегулированы необходимые барьеры, которые не позволят недобросовестным застройщикам использовать ситуацию и создавать долговые ямы. Негативная тенденция просроченной задолженности по кредитам строительных предприятий, что создает риск развития отрасли. Некоторые предприятия набрали кредитов, они сейчас перестают обслуживаться, кредиторская задолженность растет, поэтому здесь есть проблема для строительных организаций. Обсудим и ряд других вопросов.

Из выступления Министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня

Мы тесно взаимодействуем с Приволжским федеральным округом, с губернаторами, с аппаратом полномочного представителя Президента РФ. Многие проекты «обкатываем», смотрим, как они реализуются в округе.

По результатам прошлого года у нас в стране введено 81,7 млн. кв.м жилья. Это серьезный рывок. Мы впервые преодолели советский рекорд, который был в 1987 году, когда было построено 72,8 млн. кв.м жилья. В этих показателях есть большой вклад Приволжского федерального округа – без малого 17 млн. кв.м жилья в округе построили. На начало 2015 года в округе наблюдается достаточно положительная динамика объема ввода жилья по регионам.

У нас каждая третья квартира продается через ипотеку. А в новостройках порядка 40% - это те квартиры, которые продаются через ипотеку. В прошлом году люди взяли ипотечных кредитов на приобретение более 1 млн. квартир. Это 1 трлн. 760 млрд. рублей. В регионах ПФО более 250 тысяч ипотечных кредитов, общая сумма – 352 млрд. рублей.

Комментарии по итогам заседания Совета округа

- Какие предложения от округа по итогам сегодняшнего Совета будут сформулированы?

Михаил Бабич, полномочный представитель Президента РФ в ПФО: Подчеркну, что уже очень много сделано, в том числе и фундамент нормативно-правовой базы, чтобы рынок жилищного строительства состоялся и позволял строить комфортное жилье хорошего качества по доступным ценам с определенными государственными преференциями для тех категорий граждан, которые в этом нуждаются. Такая нормативная база создана, и необходимые в этой части ресурсы выделяются.

Что касается предложений, то необходимо прийти к общему знаменателю – что такое жилье экономического класса. Эту темы мы не раз поднимали, во всех регионах округа были проведены специальные совещания с выездом на строительные площадки. Важно, что был единый ценовой параметр, единые технические требования, единый универсальный статистический учет. Это позволит управленцам – и профильному Министерству, и контрольно-надзорным органам – понимать, сколько мы строит жилья экономического класса, для каких категорий граждан оно доступно, чем можно еще помочь социально незащищенным гражданам, чтобы они могли это жилье приобретать. Это одна из основных задач. Вторая задача – ипотечное кредитование. В январе-феврале был определенный спад по объективным причинам. Правительство РФ нашло возможность изыскать дополнительно 20 млрд. рублей, ипотечная ставка – 12%. Сейчас важно, чтобы ипотечный механизм стал доступен для людей, чтобы условия получения кредитов не были запретительными, а люди, решившие приобрести жилье по ипотечной программе, имели возможность получить этот кредит.

Мы сегодня много говорили о необходимости организации форм и мер государственной поддержки для строительных компаний и организаций в части софинансирования строительства инфраструктуры. В данном случае Фонд РЖС имеет хорошую практику в регионах ПФО, большое количество участков передано на условиях «голландского аукциона» для строительных компаний, чтобы там создавалось доступное жилье. Но практика софинансирования инфраструктуры пока немного отстает от существующих потребностей. Программа «Жилье для российской семьи» предполагает такую меру государственной поддержки, как 4 тысяч рублей на квадратный метр – это компенсация за построенную инфраструктуру. Эту практику нужно расширять, и в этой части главы регионов сделали ряд интересных предложений.

Состоялась профессиональная и полезная дискуссия, предложения совместно с Министерством строительства и ЖКХ России были отработаны, и, я уверен, что в ближайшее время мы сможем их реализовать.

- Какие проблемы по темпам строительства жилья в округе и в России в целом сегодня существуют?

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ Российской Федерации: Если говорить о темпах строительства жилья в округе, то здесь за январь-февраль 2015 года произошел рост на 36%. Мы связываем это с определенными субъективными причинами – в январе многие регионы досдавали в эксплуатацию построенные в прошлом году дома. Что касается ипотечного кредитования, то примерно 40% новостроек приобретается через ипотеку. И здесь есть падение на 10%, но это естественно, потому что в эти два месяца средняя ипотечная ставка превышала 14%. Сейчас важно, чтобы программа по субсидированию процентной ставки в 12% заработала. После выхода соответствующих распорядительных документов Правительства РФ банкам не нужно дожидаться, пока им будут переданы средства для субсидирования, а должны уже сейчас набирать кредиты по этим критериям. А критерии следующие: жилье должно быть экономического класса, не превышающее объем кредита в 3 млн. рублей, это должно быть первое и единственное жилье, первый взнос должен быть не менее 20%. Если такой кредит выдан, то банк может получить субсидирование части процентной ставки. Сегодня от губернаторов округа прозвучала правильная мысль о том, что многие региональные банки не могут попасть в эту программу, для этого было предусмотрено отдельное субсидирование небольших по объему банков через механизмы АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), тогда региональные банки могут попадать в эту программу.

Сегодня было много интересных предложений, дискуссий. Нам важно понять, как идут реформы, какая корректировка необходима. На Совете округа наше Министерство и институты развития получают важную информацию для того, чтобы учесть в работе.

- В регионе активно развивается многоэтажное и индивидуальное строительство. Какие ответы на волнующие вас вопросы вы получил на сегодняшнем Совете округа?

Василий Бочкарев, губернатор Пензенской области: В докладе, подготовленном к Совету округа, приведена аналитика по всем регионам, хорошие практики. <…> Думаю, что в этом году мы выйдем на 1 млн. кв. м жилья – это ответственная задача, это будет больше 0,7 кв. м на человека. Возможно, что мы выйдем в лидеры. Сейчас мы занимаем второе место в округе, лидирует Чувашия. Мы создаем рабочие места в стройиндустрии, на строительной площадке, в мебельном производстве – это движение вокруг стройки и есть наша экономика сегодня.

Михаил Мень: Одно рабочее место, созданное в стройиндустрии, дает дополнительно 8 рабочих мест. Вот насколько важно сейчас удержать эту ситуацию. Когда мы спросили застройщиков в конце прошлого года, чем государство может помочь? Однозначно прозвучало: «Стимулируйте спрос через поддержку ипотеки, все остальное мы сделаем сами». Около 90% строительных материалов производится у нас на территории страны. Как говорили сегодня губернаторы, на территории округа производится практически всё, что необходимо для строительства жилья эконом-класса.

- Дайте краткую оценку взаимодействия регионов ПФО с Фондом РЖС.

Александр Браверман, Генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства: Во-первых, хочу отметить, что с аппаратом полпреда в Приволжском федеральном округе работается лучше, чем со всеми другими, хотя идут постоянные дискуссии. А вот регионы работают по-разному. В Пензенской области, например, есть уникальная технология, которая объединяется в кластер, - это «подвижные» заводы, которые застроив один микрорайон, достаточно легко передвигается в другой. В Саратовской области комплексность освоения абсолютно полная – подведены дороги, построены детские сады, школы и даже строятся спортивные арены, причем это софинансирование в рамках государственно-частного партнерства. В Кировской области не без проблем, но из 6 проектов 5 идут очень хорошо, в ближайшие 1,5 года 8 млн. кв. м жилья – для субъекта это очень хороший показатель.

- Президент поставил задачу обеспечить граждан комфортным и доступным жильем. Можно ли выделить среди регионов ПФО тех, кто преуспел в этом направлении, есть ли практики, которые можно тиражировать по всей стране?

Михаил Бабич: Только что мои коллеги рассказывали о таких практиках. В Саратовской области, например, в микрорайоне комплексной застройки цена жилья 27 тысяч рублей за кв. м. В Ульяновской области комплексная застройка – 27-28 тысяч рублей за кв. м. Это тот случай, когда снижение цены никак не влияет на понижение качества. Практика показывает, что, применяя уже имеющиеся инструменты продержки строительных организаций, умело используя инструменты государственно-частного партнерства, можно добиваться эффективного соотношения цены и качества. Важно, чтобы мы не строили потемкинские деревни, а понимали, что мы строим жилье для людей. Там должны появиться не только комфортные дома, технологически обустроенные, но и социальная инфраструктура: детские сады, школы, медицинские, спортивные учреждения и так далее. Совмещая усилия государства и бизнеса, вкладывая необходимые ресурсы, мы будем добиваться решения этих задач. А практики, которые сегодня сложились, показательны не только для округа, их можно тиражировать на многие регионы нашей страны.